AOA en alerta por nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Se encuentra en etapa final de tramitación en el Congreso Nacional la dictación de una nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que reemplazará en su totalidad la actual ley 19.537, de 1997.

El proyecto de ley fue elaborado por la anterior administración e ingresado al Congreso el 14 de diciembre de 2017. 

Entre los objetivos del proyecto de ley estaba mejorar una serie de aspectos relativos a la administración y toma de decisiones de los copropietarios, promoviendo mejores condiciones para el uso y mantención de los bienes comunes y asignando roles específicos a los distintos órganos vinculados a esa tarea.

Al mismo tiempo se plantea el objetivo de “regular aspectos urbanos y constructivos” de los condominios, especialmente en materia urbanística sobre la configuración de la trama vial pública y la relación de los condominios con el espacio público.

Sobre este último aspecto consideramos que el proyecto de ley equivoca el medio para abordar los objetivos que plantea. Es así como, desde su origen 1937, en el gobierno de Arturo Alessandri, como ley de propiedad horizontal o ley de venta por pisos, que tuvo como especial referente una Memoria de título de Sergio Undurraga Ossa, denominada “La propiedad de los edificios dividida por pisos y departamentos”, de 1935, el objeto de la ley fue establecer un régimen jurídico que permitiera la coexistencia de partes de edificaciones bajo el dominio de distintos propietarios, estableciendo junto con ello que habrían partes de la construcción que serían de dominio común. Eran tiempos en que las técnicas de construcción ya permitían levantar edificios de departamentos por lo que debía dictarse una normativa que permitiera a las familias ser propietarios de estos y no solo arrendatarios de un único dueño de todo el edificio. 

La ley de venta por pisos vino a ser reemplazada en 1997 por la ya citada ley 19.537, elaborada bajo el gobierno de Eduardo Frei Ruiz Tagle, junto con actualizar las disposiciones de la ley anterior, incorporó, a nuestro juicio equivocadamente, una serie de elementos de tipo urbanístico, materias ajenas a lo que es un régimen de copropiedad.

En esa época, en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones existía un Capítulo (N° 6) especial para los edificios acogidos a la ley de propiedad horizontal, en el que se regulaban aspectos como las escaleras, pasillos y algunas normas de seguridad, normas que eran aplicables a edificios acogidos a tal ley, sin que hubiera normas, tan básicas como las nombradas, que se aplicaran a los edificios que no se acogían a esta, como eran numerosos casos de edificios de departamentos o de oficinas que pertenecían a un solo propietario. Aunque parezca increíble para edificios de departamentos, oficinas o centros comerciales de un solo propietario no existían normas de evacuación, por ejemplo.

Recién en la modificación de la Ordenanza de 2001 se ordenó la situación, estableciendo normas comunes para todos los edificios, si importar si sus habitantes eran arrendatarios o propietarios. Para ello, entre numerosos cambios, se incorporó el concepto de “unidad funcional independiente”, que equivale a lo mismo que la “unidad” de un condominio pero en edificios que no están acogidos a la ley de copropiedad. 

Menciono lo anterior porque un aspecto central es que las normas sobre urbanismo y construcciones son, y deben ser, independientes de la cantidad de propietarios que pueda tener un edificio o un terreno determinado, siendo las personas, los habitantes de los edificios y de las ciudades el objeto de su preocupación.

De lo anterior se desprende que resulta un error no menor dictar normas sobre construcciones y conformación del espacio público en una ley que se refiere solo a los condominios, además existiendo otras formas colectivas de dominio plenamente vigentes.

Es comprensible el interés por regular o guiar aspectos tan importantes como la red vial urbana y su concepción como un sistema integrado. También el interés por evitar largos tramos “ciegos” de vías, con muros continuos a los costados, que en pos de beneficios de seguridad hacia su interior generan justamente lo contrario hacia el espacio público. También la necesidad de dotar a los conjuntos de viviendas sociales de una dotación mínima de estacionamientos, cuando sea necesario.

El punto es que tales materias forman parte del saber urbanístico y su legislación propia, incluyendo la existencia de planes reguladores que dan cuenta de las particularidades de cada lugar. Abordarlas en una ley, permanente por su misma naturaleza, de nivel nacional, es suponer que Chile es un territorio homogéneo, plano como una mesa, simplificación absurda o despropósito que, lamentablemente, ya se ha dado en otros cuerpos legislativos recientes.

Aparte de lo anterior se producirán una serie de incoherencias técnicas, como usar el concepto de “urbanización” al interior de los condominios (terrenos privados), o señalar “vías de uso público” al interior de estos, entre otros.

Desgraciadamente en las indicaciones presentadas por el gobierno actual no se han reparado las inconsistencias descritas, siendo que se trata de aspectos técnico – urbanísticos propios del Ejecutivo.

Esperamos que no sea durante la presente administración y el actual Congreso Nacional donde se materialice una modificación legal tan importante con tales serios errores.