13 de mayo de 2024
Juan Sabbagh: “El tema de la permisología, si no se resuelve, (...) va a persistir la crisis inmobiliaria”
La mirada del presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos sobre el rubro inmobiliario no es alentadora, apuntando a que se encuentra metido en una “olla de presión” que podría estallar en unos cuatro años más. Así, de no haber un cambio, Sabbagh prevé un alto nivel de demanda y poca oferta, lo que generaría una explosión en los precios de las viviendas en venta y de los arriendos.
La crisis inmobiliaria aún no ve la luz al final del túnel y para Juan Sabbagh (75), presidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), el mayor temor es que en cuatro años más el mercado inmobiliario experimente un colapso, debido a la falta de ingresos de proyectos.
Sabbagh estudió en la Universidad de Chile, donde ahora es académico. Fundó su oficina Sabbagh Arquitectos en 1984, firma que ha construido más de tres millones de metros cuadrados en distintas áreas, y entre sus obras destacan la Escuela de Periodismo de la Universidad de Chile y el Centro Tecnológico Postal de Correos de Chile. En 2002, ganó el Premio Nacional de Arquitectura.
Habla de la arquitectura y del sector construcción como la primera línea ante las crisis económicas. Pues, dice, son los primeros en sufrir los síntomas de los problemas financieros.
¿Cómo la crisis ha afectado a los arquitectos? ¿Han tenido que reducir costos, cambiar el modelo de negocios, tal vez?
-Todo eso junto. Esta es una crisis universal: el país entero está en una crisis, y nosotros lo estamos viviendo a nuestra manera en el sector de la construcción. Lo que hacemos es ajustarnos y lograr sobrevivir. Cuando hay un problema en el mundo económico, la primera que se para es la construcción, y también somos los primeros que empezamos a salir, porque la actividad en la construcción es altamente sensible, tanto en los aspectos positivos como negativos, pues las grandes inversiones de corto plazo tienen efecto inmediato en la economía, en la arquitectura y la construcción. Entonces somos, de alguna manera, predictores de este tema.
¿Cuántas oficinas de arquitectos estima que se han cerrado con la crisis?
-No son muchas. Lo que pasa es que se ordenan distinto. Oficinas grandes se dividen en dos, las más grandes en cuatro… Se produce una especie de acomodación del mercado. Lo que sí paga las consecuencias, en general, es que el personal de la oficina se reduce. Pero no es que esté lleno de arquitectos pidiendo trabajo. Hay muchas cosas que hoy día podemos hacer los arquitectos que antes no hacíamos.
¿De qué magnitud ha sido la caída de ingresos en el sector de arquitectos?
-Yo diría que en números gruesos al menos de 50% al mes.
Usted prevé que con la actual escasez de proyectos inmobiliarios a futuro haya poca oferta para una alta demanda, ¿pero qué pasará con el exceso de stock que existe hoy?
-Hay un exceso de oferta hoy, primero por acumulación, porque venía el país creciendo; luego, vienen todos los eventos del año 2019. Y por otro lado, hay una demanda que también es muy sensible. (Seguirá afectada) mientras no se arreglen las tasas de interés, mientras no haya disponibilidad de crédito, mientras no haya seguridad de la gente en su trabajo y mientras no exista una normalización de toda la industria. La oferta se va a regularizar cuando se regularice la demanda. Si esto tiene un horizonte de aquí a dos años, debiéramos salir todos machucados, pero bien.
¿Y si no?
-La crisis económica del país es la que de aquí a dos años debería ir saliendo, pero no la del sector (inmobiliario). Seguramente van a bajar las tasas, se va a empezar a construir edificios, pero los costos de construcción, el tema de la permisología, si no se resuelve, va a ser un drama, va a ser un nudo. Va a persistir la crisis inmobiliaria.
¿Cómo los afecta el problema de permisos?
-Hoy día puedes montar una propuesta de un edificio pequeño por vía de industrialización, sacarlo en cuatro o seis meses máximo. Sin embargo, los permisos se pueden demorar dos o tres veces ese periodo. Algo está fallando. Ni en los permisos ni en las recepciones nadie gana nada. Obviamente, quien paga es el usuario final. Es una lógica que si no se rompe, va a generar problemas graves a futuro.
¿Y la reforma de permisos sectoriales que envió el gobierno le parece suficiente?
-Me parece absolutamente imprescindible, pero creo que no va a tener efecto.
¿Por qué lo dice?
-Las cosas a veces no se cambian con reformas, hay que hacer una reducción. Pero aquí lo que nosotros estamos diciendo, a modo de emergencia: generemos un camino corto. Saltarse la fila, pero con permiso. La ley de concesiones fue eso. Con todas sus pifias, Chile resolvió su tema de infraestructura. ¿Por qué no hacer un plan para, a los dos meses, tener un permiso?
Hay un programa de prefabricación para el cual uno no requiere permiso ni recepción. Pero está recién partiendo. A su manera, como todas las cosas que hace el Estado, no lo habríamos hecho nosotros los arquitectos. Porque lo que va a hacer la industria es certificar una casa y replicarla por 100.000.
El reformar, que hay que hacerlo, no implica necesariamente un cambio. Aquí tiene que haber un cambio de mentalidad, pero no puedes hacerlo porque está demonizada la actividad.
¿Es falta de confianza en el sector?
-Los arquitectos, los proyectistas, somos responsables civil y penalmente en el cumplimiento de las normas. Chile tiene una normativa de primera línea en el mundo. Es tan moderna, que en Chile ocurren los terremotos más grandes del mundo y no muere nadie. Si hay una falla y se muere alguien, va preso el calculista.
¿Por qué considera que puede haber un colapso inmobiliario en cuatro años más?
-Por una carencia por parte de la gente que requiere protección del Estado, a través de los subsidios, una dificultad de la gente joven y de la clase media, y del mundo vulnerable, que no va a resolver su problema de acceso a vivienda. Hay una olla de presión ahí y eso va a estallar por otro lado.
¿Por el lado de los arriendos?
-Claro. Hoy los arriendos ya han subido. “Ah, es que hay poca vivienda”, dicen. Pero no hay poca vivienda, está lleno de viviendas sin vender. Los que tienen plata, los que no los ha pescado la crisis, están comprando departamentos baratos para arrendarlos después.
¿A qué se refiere con lo de una olla de presión...?
-Este círculo vicioso de, primero, el tema de la permisología que es como un tapón. Después tenemos los bancos, que también están con la manito apretada. Esa es una realidad. Y después tenemos que, como no hay permisos, no va a haber tampoco nuevas viviendas en los próximos dos años más. Después de eso, además con una demanda más alta y una oferta más baja, evidentemente van a subir los precios tanto de las viviendas para comprar, como de los arriendos.
¿Y ahí volvemos al tema de los permisos como traba principal?
-Tiene que ver con los permisos y con las normas, porque regulan el suelo. Todo el tema de permisos, ¿qué es lo que es al final? Que tú cumplas con las normas. Por lo tanto, el primer factor son las normas. Pero Chile tiene una legislación desajustada. Así como los planes reguladores están desajustados con la realidad. Y no hay recursos (…) Se demora de 8 hasta 10 años (elaborar) un plan regulador. Cuando está aprobado, ya está obsoleto. O sea, hay que resolver el tema de los planes reguladores. Y junto con eso, generar normas que permitan disponibilidad de suelos, y que esas normas no se traduzcan en subir los precios, sino en que haya más disponibilidad de bienes.
