En una previa columna hace pocos meses me referí al candente tema de la supuesta burbuja inmobiliaria en el país, en particular en ciertas zonas del oriente de Santiago, llegando a la conclusión que si bien no existía una burbuja propiamente tal, sí existía un “boom” en la industria, el cual tenía, en general, un adecuado sustento por el lado tanto de la demanda como por la oferta. Asimismo, me parecía que había que ser cuidadosos de no caer en una visión alarmista que generara una suerte de una (costosa) “profecía autocumplida” para nuestra economía.

En esta ocasión me gustaría comentar el interesante y bien documentado estudio “Chile: Boom inmobiliario gatillaría medidas macroprudenciales”, elaborado recientemente por el departamento de estudios de LarrainVial (LV).

Este informe tiene a mi juicio la gracia de realizar diversas comparaciones de la evolución de variables clave como el cambio en el precio real de las viviendas, crecimiento del PIB, crédito al sector privado como porcentaje del PIB, deuda de hogares como porcentaje del ingreso disponible y relación de precio de las viviendas sobre el ingreso disponible, entre las principales.

Del análisis de estas series se concluye correctamente que no existen indicios de una burbuja inmobiliaria en Chile dada la combinación entre un ingreso disponible creciendo más rápido que el precio de las viviendas, expansión del mercado laboral, y bajos y estables endeudamientos privado e hipotecario.

Asimismo, el incremento de la población, unido a la reducción del tamaño de las familias (de 4,1 a 2,9 personas por hogar del año 1992 al 2012) y al crecimiento económico del país explican el aumento de la demanda por propiedades, mientras que la mezcla entre la aceleración del aumento de costos de construcción y la drástica caída en la disponibilidad de hectáreas disponibles por factores naturales y regulatorios para construir (en la Región Metropolitana al 2012 quedaban cerca de 4.000 ha disponibles solamente, 2.300 menos que las existentes el 2007 según LV) han restringido la oferta, por lo que el incremento real de 30% real en viviendas en 10 años a mediados del 2012 estaría plenamente validado.

En este contexto, según el estudio de LV, dos políticas macroprudenciales que las autoridades podrían utilizar para disminuir el crecimiento del precio de las viviendas mediante una contracción del crédito hipotecario son la de provisiones dinámicas y una reducción de los ratios deuda al valor de vivienda y/o deuda sobre los ingresos.

Esto podría disminuir la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas en el corto plazo, pero no incidiría en el aumento de precios de largo plazo, dada la aguda escasez de terrenos, así que mientras más se atrase la aprobación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), que agregaría 10.000 has. urbanas a Santiago más aguda será esta alza…