Las burbujas inmobiliarias se producen por expectativas futuras desmesuradas en lugar de necesidades efectivas de uso de inmuebles en el marco de una amplia disponibilidad de financiamiento.

Otra cara de este fenómeno es el aumento de endeudamiento de los poseedores de inmuebles, con el respaldo de un mayor valor de ellos que a la postre resulta ser artificial. La clave, entonces, es el nivel de deuda que las propiedades pueden soportar.

El mercado de oficinas ha visto cómo la oferta ha respondido a una alta demanda basada en un sentimiento de bonanza económica, junto a una muy importante capacidad de compra por parte de inversionistas privados e institucionales.

Las bajas tasas de interés han empujado los precios al alza, sin que ello resulte de un aumento de las rentas. De hecho, se han mantenido relativamente estables. Sin embargo, como las buenas proyecciones económicas hacen presumir estabilidad en los contratos de arrendamiento, los inversionistas están dispuestos a reducir sus expectativas de rentabilidad pagando precios más altos.

Hay que tomar en cuenta que las inversiones inmobiliarias son emprendidas con visiones de largo plazo y que los desajustes suelen ser relativamente frecuentes, pero son ciclos de alrededor de tres años. De hecho, si se observan las proyecciones de nuevos edificios para 2014 y los años siguientes se verá que la estimación de construcción de nuevos espacios de oficinas disminuye drásticamente. Más aún, no será raro verificar que muchos proyectos serán postergados en espera que la vacancia que genere la actual sobreoferta sea absorbida por la demanda de los próximos años.

Considerando los edificios que están en construcción, se podría esperar que en 2013 se incorporen al mercado 540.000 metros cuadrados de área útil, lo que es más que la suma de lo producido en los tres años precedentes. A este ritmo no es difícil suponer que, hacia fines de este año, tendremos un importante stock vacante, que podría alcanzar a alrededor de 350.000 metros cuadrados. Así, es posible que se evidencie una presión a la baja de las rentas de oficinas en forma transitoria pero, salvo excepciones, ningún propietario o inversionista debiera verse obligado a liquidar sus activos a vil precio. En este escenario, no se vislumbra una burbuja en el mercado de las oficinas.